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Stolperfallen beim Abschluss von Gewerberaummietverträgen

Neben der Planung und dem Aufbau des Business steht für die meisten Start-up-Unternehmen zu Beginn die Anmietung von Geschäfts- oder Produktionsräumen an. Sind geeignete Räumlichkeiten gefunden, wird allerdings oftmals für die Verhandlung und den Abschluss des Mietvertrages vergleichsweise wenig Zeit aufgewendet. Dies mag nicht zuletzt daran liegt, dass die Mietbedingungen von Vermieterseite vorgegeben werden und […]

Quelle: Shutterstock Nr. 111194744

Quelle: Shutterstock Nr. 111194744

Neben der Planung und dem Aufbau des Business steht für die meisten Start-up-Unternehmen zu Beginn die Anmietung von Geschäfts- oder Produktionsräumen an. Sind geeignete Räumlichkeiten gefunden, wird allerdings oftmals für die Verhandlung und den Abschluss des Mietvertrages vergleichsweise wenig Zeit aufgewendet. Dies mag nicht zuletzt daran liegt, dass die Mietbedingungen von Vermieterseite vorgegeben werden und scheinbar wenig Verhandlungsspielraum besteht. Dennoch sollte neben den kommerziellen Fragen, insbesondere zur Höhe der Miete, auf einige rechtliche Fragen ein besonderes Augenmerk gelegt werden. Im Folgenden sollen einige mögliche Verhandlungs- und Streitpunkte kurz dargestellt werden. Die Liste ist natürlich nicht abschließend und kann eine Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.

Schriftlicher Vertragsschluss

Oft nebensächlich wirkt der Umstand, dass Mietverträge, die eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr vorsehen, (was in Gewerbemietverhältnissen meist die Regel ist) schriftlich geschlossen werden müssen. Erforderlich ist hierfür grundsätzlich die Originalunterschrift beider Parteien auf derselben Mietvertragsurkunde. Nicht ausreichend ist eine lediglich per E-Mail bzw. Scan oder Telefax übermittelte Unterschrift.

Fehlt es an der Einhaltung dieses Schriftformerfordernisses, ist der Mietvertrag zwar nicht unwirksam. Er kann aber von beiden Seiten innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen, d.h. grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten, vorzeitig gekündigt werden. Hat der Mieter große Investitionen für den Aus- oder Umbau der Mieträume getätigt, kann eine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit zu erheblichen wirtschaftlichen Schäden führen.

Zu beachten ist, dass das Schriftformerfordernis nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages sondern auch bei jeder späteren Änderung des Mietvertrages gilt. Es sollte daher bei jeder (mündlichen) Abstimmung mit dem Vermieter geprüft werden, ob eine Änderung des Mietvertrages vorliegt. Ist dies der Fall, sollte die Änderung in einem schriftlichen Nachtrag festgehalten werden, der ausdrücklich auf den Mietvertrag und alle etwaig vorher abgeschlossenen Änderungsvereinbarungen Bezug nehmen muss. Andernfalls droht wiederum eine vorzeitige Kündbarkeit des Gesamtvertrages, selbst wenn der ursprüngliche Mietvertrag schriftlich geschlossen wurde.

Anpassung der Miete

Viele Mietverträge enthalten Regelungen zur (einseitigen) Anpassung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses. Üblich ist zum Beispiel eine Anpassung entsprechend der Veränderung des vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Dennoch sollte bei der Vereinbarung solcher Klauseln genau darauf geachtet werden, wann eine erste Anpassung (meist Erhöhung) erfolgen darf. So kann z.B. festgelegt werden, dass der Anpassungsmechanismus erst zwei oder drei Jahre nach Mietvertragsbeginn startet. Auch sollte festgelegt werden, ob die Anpassung sich nach den vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Monats- oder Jahresdurchschnittswerten bestimmt, um spätere Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden.

Neben- und Betriebskosten

Zu einem beträchtlichen Kostenblock neben der Miete können Neben- und Betriebskosten werden, die durch den Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Um einen Überblick über die möglichen Kosten zu erhalten, ist zu empfehlen, die einzelnen Positionen genau im Mietvertrag festzulegen und die Höhe z.B. anhand alter Betriebskostenabrechnungen zu erfragen. Üblich ist auch eine Bezugnahme auf die Aufzählung der Betriebskostenverordnung, die allerdings eine recht umfassende Abwälzung von Nebenkosten auf den Mieter vorsieht. Alternativ kann eine Pauschal- oder Inklusivmiete vereinbart werden. Kritisch hinterfragt werden sollten sog. Öffnungsklauseln, die es dem Vermieter ermöglichen, nach Mietvertragsbeginn weitere Nebenkostenpositionen einseitig hinzuzufügen.

Um- und Ausbau des Mietobjekts

Plant der Mieter einen Um- oder Ausbau der Mieträume um diese an seine betrieblichen Bedürfnisse anzupassen, müssen die geplanten Maßnahmen im Mietvertrag bereits konkret beschrieben und vereinbart werden. Fehlt es an einer solchen Vereinbarung, kann der Vermieter die Zustimmung zu dem geplanten Umbau während des Mietverhältnisses verweigern oder von weiteren Bedingungen abhängig machen. Auch sollte im Mietvertrag geregelt werden, ob und ggfs. in welchem Umfang ein Rückbau der Um- und Einbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet ist. In bestimmten Fällen bietet sich eine Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter an, wenn das Mietverhältnis lange dauert und der Vermieter die Umbauten weiter nutzen kann.

Mietzweck / Genehmigungen

Bei Abschluss des Mietvertrages sollte der Mietzweck mit dem Vermieter besprochen und im Mietvertrag festgelegt werden. Ist der Mietzweck im Mietvertrag vereinbart, haftet der Vermieter grundsätzlich dafür, dass sich die Räumlichkeiten für die vorgesehene Nutzung auch eignen. Dennoch ist es ratsam, sich über die Frage der Eignung der Mieträume und Einholung möglicher Genehmigungen vorab mit dem Vermieter abzustimmen und ggfs. um Einsicht in die Baugenehmigung zu bitten. Plant der Mieter z.B. den Betrieb eines Restaurants in Räumen, die für einen Restaurantbetrieb bisher nicht vorgesehen sind, handelt es sich um eine Nutzungsänderung, die grundsätzlich genehmigt werden muss. Andernfalls droht eine Nutzungsuntersagung. Wer diese Genehmigung einholt und hierfür die Kosten trägt, sollte vorab im Mietvertrag geklärt werden.

Instandhaltung und Instandsetzung

Ein wichtiges Thema in jedem Mietvertrag ist die Frage der Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume und enthaltenen Einrichtungen während der Mietzeit. Das gesetzliche Grundkonzept geht davon aus, dass die Instandhaltung und –setzung der Mietsache allein dem Vermieter obliegt. Als Gegenleistung erhält dieser die monatliche Miete. In der Praxis findet sich dieses Grundkonzept allerdings nur sehr selten. In den meisten Fällen verlangt der Vermieter vom Mieter die Übernahme der Instandhaltung und Instandsetzung mit Ausnahme der tragenden Bauteile und des Dachs (sog. Dach- und Fach-Pflichten). Auch wenn die Überwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter in der Praxis häufig vorkommt, sollte die Ausgestaltung im Einzelnen genau geprüft werden. So sollte zum Beispiel darauf geachtet werden, dass die Instandsetzung nicht den (ggfs. teuren) Austausch von Teilen oder Anlagen beinhaltet. Ist etwa ein Austausch des Fahrstuhls oder der Heizungsanlage erforderlich, sind die anfallenden Kosten für den Mieter schnell beträchtlich. Wird das Mietgebäude von weiteren Mietern genutzt, sollte zudem darauf geachtet werden, dass der Mietvertrag eine angemessene Aufteilung von Instandhaltungs- und -setzungskosten zwischen den Mietern vorsieht.

Laufzeit / Kündigungsmöglichkeiten

Anders als Mietverträge über Wohnraum, sehen Gewerberaummietverträge meist feste Laufzeiten vor. Bei der Vereinbarung einer festen Laufzeit ist das Mietverhältnis grundsätzlich nicht vorzeitig, d.h. vor Ablauf der Festlaufzeit, kündbar. Langfristige Mietverträge können daher für den Mieter zu einer wirtschaftlichen Belastung werden, wenn sich etwa das Geschäft nicht so entwickelt wie geplant. Zur Vermeidung solcher Situationen können z.B. Sonderkündigungsrechte mit dem Vermieter vereinbart werden oder der Mietvertrag wird zunächst für eine kürzere Laufzeit mit einer oder mehreren Verlängerungsoptionen für den Mieter geschlossen.

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Marc Alexander Häger
Marc Alexander Häger ist seit 2010 Rechtsanwalt und seit 2013 Junior-Partner bei Oppenhoff & Partner. Er ist spezialisiert auf Immobilienrecht und hat besondere Expertise im gewerblichen Mietrecht, bei der Erstellung und Verhandlung von Immobilienkaufverträgen sowie im Prozessrecht. Er vertritt nationale und internationale Unternehmen und Finanzinvestoren unter anderem beim Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien(portfolios), im Mietrecht sowie bei hiermit im Zusammenhang stehenden wirtschaftsrechtlichen Fragestellungen.
Oppenhoff & Partner
OPPENHOFF & PARTNER steht für mehr als 100 Jahre Rechts- und Steuerberatung auf höchstem Niveau und ist eine der führenden unabhängigen und international tätigen Kanzleien in Deutschland. Rund 65 Anwälte beraten in allen wichtigen Bereichen des Wirtschafts- und Steuerrechts.

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